不動産問題

当事務所所属の弁護士は全国展開している小売チェーン店の顧問弁護士として、また、不動産関連団体の研修会の講師等を数多くつとめており、様々な賃貸借契約トラブルに対応してきました。

特に賃料滞納事案についてはオーナー様が、

1. 賃料滞納により減収になる
2. その結果、銀行ローン等の支払計画が狂う
3. さらに、賃料滞納が続き敷金額を超えると原状回復費用も持ち出しになる
4. そして、明渡しに手間取ると「タダ」で賃借人に居座られるだけではなく、次の入居者を確保できなくなる

こういった負の連鎖が生じてしまいます。

この負の連鎖を断ち切るためにも、賃料滞納事案についてはきわめてスピーディな対応が必要となります。

そこで、数多くの案件を経験したことによるノウハウをもとに、建物明渡事件についてお客様から求められるニーズに対応すべく、当事務所オリジナルの「埼玉第一の建物明渡請求」というメニューを用意させていただきました。

「埼玉第一の建物明渡し請求」の特徴は以下の3点です。

その１　徹底した迅速対応

建物明渡し事案ではまずは迅速対応が不可欠です。1日の対応の遅れが「日割り家賃分」の損害となる可能性があります。そこで、当事務所では、各弁護士がモバイルパソコンから電子内容証明を常時発送できる体制を整えており、ご契約時から24時間以内の内容証明発送等、納期を明確化した迅速対応をこころがけております。

その２　秘書や事務局ではなく弁護士によるダイレクト対応

弁護士が不在、連絡が取れない、そういったことがないようにお客様との窓口は弁護士による対応となります。これにより、報告・伝達にタイムラグが生じることはなく、迅速処理に資することになります。大手事務所などでは、秘書や事務局などがお客様の窓口となることが多々ありますが、当事務所では弁護士によるダイレクト対応でノンストレスです。

その３　リーズナブルな費用

当事務所では、弁護士がダイレクトに動くため、秘書や担当事務員の労務コストをカットできております。弁護士自身がダイレクトに動くことは、迅速性を確保するだけではなく、無用な労務コストを削減できるため、建物明渡請求のような定型処理が可能な事案では弁護士費用のコストカットが可能です。大手事務所などでは秘書などの人員確保のため、相応の費用負担が生じてしまいますが、当事務所では、その点もご安心いただけます。

解決までの流れ

※一般的な案件を想定しております。賃借人が行方不明であったり、契約者以外の方が入居していたりするなどした場合は、個別の対応方法がございますので、ご遠慮なく、ご相談時にお伝え下さい。

１．ご相談

賃貸借契約書、家賃の振込状況がわかる資料のご用意があるとスムーズな相談が可能となります。

２．受任

委任契約書及び当事務所への委任状（内容証明の発送、訴訟の提起、建物明渡の強制執行等を内容とします。定型書式をご用意させていただいております。）を作成させていただきます。

また受任時、あわせて訴訟等に必要となる書類についてご案内申し上げます。

1. 建物全部事項証明書（登記簿謄本）
2. 建物固定資産評価証明書
3. 賃貸借契約書
4. 連帯保証人承諾書（賃貸借契約書欄に記載があれば不要です。）
5. 物件の面積がわかる資料（賃貸借契約書で明らかな場合は不要です）
6. 家賃の支払状況がわかる資料（通帳の写し、管理会社の管理表等）
7. 会社が賃貸人となっている場合は会社の法人登記簿謄本

３．内容証明の発送

受任後着手金のお振り込みをいただいてから24時間以内に当事務所より電子内容証明郵便サービスを利用して、契約の解除等を旨とする内容証明郵便を発送します。

なお、相手方が既に失踪しているなど内容証明郵便を受け取ることができない場合には、別途の対応法がございますので、ご相談下さい。

４．訴訟の提起

内容証明郵便を受け取ってから内容証明郵便に定めた期間を経過しても当事務所に何らの連絡もない場合（連絡があれば当事務所にて借主側と和解条件を協議します。）、訴状（内容証明作成と同時に事前に作成に着手済み）を管轄裁判所に提出します。

この際、印紙代・郵便切手代が発生しますが、これはご依頼者様のご負担となります。

５．第1回口頭弁論

訴状提出後、概ね1ヶ月を経過した後に第1回口頭弁論が開かれます。

相手方からの和解の申出（建物明渡、未払賃料の支払条件等の申出）があれば、ご依頼者様のご要望にしたがい和解に応じることもありますが、和解の申出がない、若しくは申出があったとしてもその条件に応じることはできない場合はすぐに弁論を終結（裁判手続を終了するという意味です。）となり、判決を出してもらうことにします（裁判所にもよりますが、弁論終結後概ね1週間から2週間で判決が出ることが多いです。）

６．判決

弁論終結後、借主に対し建物明渡や未払賃料の支払等を命じる判決が下されます。判決は借主に送達（郵送）されてから２週間を経過した後、確定します。（借主側で争うことができなくなるという意味です。）。

なお、判決後、借主が自発的に引越したら、その時点で事件終了となります。

７．強制執行の申立

判決確定後、借主が建物から出ていかない場合、上記判決に基づき建物明渡を求める強制執行の申立を行います。強制執行の申立には送達証明書（借主が判決文を受け取ったという証明書）や執行文というもの等を裁判所からもらう必要があるため、少なくとも判決が出てから1ヶ月程度（事案によっては数週間のズレが生じます）のお時間をいただくことになります。この際、強制執行の手続を行う執行官に対し手続費用の概算額を予め納めます。

８．明渡しの催告

強制執行の申立後、執行官と打ち合わせし明渡の催告期日を定め、執行官とともに当事務所の弁護士及び立会人（9．の断行の際の見積を兼ねて荷物の搬出業者にお願いします。）・鍵屋（なお、借主側でカギの交換をしていない限り、管理会社やご依頼者様からスペアキーお預かりできれば、鍵屋の手配は不要となります。）が現地に赴きます。

催告期日には、執行官から借主に対し、一定の期日を定めその期日までに建物から出ていくように促します。もし、この期間内に借主が自発的に引越したら、その時点で事件終了となります。

９．断行

明渡催告時に定められた期日に明渡の強制執行を断行します。執行官、当事務所の弁護士が荷物の搬出・運搬を行う業者及び鍵屋、立会人（前述のとおり、スペアキーを用意できれば鍵屋の手配は不要となります。）を伴い現地に赴き、借主の荷物を搬出します。

費用について